私人單位內涉共同部分的工程

甲居住的單位屬舊式樓宇，單位內的水管為入牆式設計。由於日久失修，原有的鑄鐵水管生鏽，須更換為銅喉，並改以明喉方式處理。由於拉明喉會經過走廊，即涉及大廈的共同部分。那麼，有關工程是否須獲“小業主大會”許可方可開展？

根據第一四／二○一七號法律《分層建築物共同部分的管理法律制度》有關規定，在樓宇的共同部分（例如外牆、走廊）等進行工程，原則上須獲分層建築物所有人大會（即“小業主大會”）的許可，但屬該法律第十六條所指的情況例外。

根據該法律第十六條規定，分層建築物所有人（即“小業主”）對其獨立單位內開展屬必要或有益改善的工程，尤其對單位內的水、電、空調、暖氣、燃氣、通訊及類似的設備、設施的運作及使用，開展必要或有益的改善，例如更換喉管、電線等，而有關工程會涉及到樓宇的共同部分。在此情況下，可無須“小業主大會”許可而開展有關工程。但需強調的是，在展開相關工程時，不可以妨礙其他小業主使用其本身的物或共有物，以及損害其重要利益。為此，有意上述工程的小業主應注意以下事項：

（一）在樓宇入口的大堂及進行工程範圍附近的顯眼處張貼有關通知十五日，且準確指出將開展工程的類別。

（二） 如該樓宇有在任的管理機關成員的情況，尚須應以書面方式通知管理機關其意向。

一般情況下，自張貼通知之日起十五日後，小業主方可開展有關工程。但如果有關工程屬必要及緊急的情況，例如單位內有水管突然爆裂急須更換。在此情況下，小業主可立即開展工程，並應盡快張貼有關通知。

不過，如果管理機關或任何小業主認為，有關工程妨礙其他分層建築物所有人使用其本身的物或共有物，或損害其重要利益，可根據訴訟法的規定促成或聲請採取適當的保全措施，以確保受威脅或被侵害的權利得以實現。

至於因開展上述工程所引致的開支（包括涉及共同部分的開支），及工程期間倘造成的損害，又或因建造上的瑕疵或保存上的缺陷而造成的損害，均須由開展工程的小業主負責。

註：本文內容主要參閱第一四/二○一七號法律第十六條規定。

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（法務局  供稿）